Sijoitusasunnon remontti, osa 2

Remontin ensimmäinen vaihe sisälsi lähinnä purkutöitä, tässä toisessa vaiheessa siirrytään ratkaisuihin ja korjauksiin. Kohteen oleellisin ratkaistava ongelma on jatkumon näkökulmasta lattiarakenne, sillä seinien ja katon osalta työ on lähinnä mekaanista materiaalin vaihtoa (tarvittavilta osin) ja tiiveyden varmistamista. Jokaisen ongelmakohdan juurisyy on toki selvitettävä ja eliminoitava, tässä tapauksessa ei ole tarvetta keskittyä muiden rakenteiden ongelmiin.

Lattiarakenteessa oli puutteita joita voidaan ottaa haltuun monella tavoin, tämä nyt kerrottu on niistä yksi. Menetelmässä  betonilaatan ja finnfoamin väliin luodaan hallittu alipaine suhteessa huoneilmaan, jolloin rakenne saadaan pysymään kuivana. Tällä varmistetaan myös se, ettei maaperän hajut ja esim radon nouse huoneistoon vaikka kyseiset ongelmat pyrkiikin foamin alapuoliseen alipaineistettuun ilmatilaan. Pohjalaatan reuna-alueella olevaa ilmarakoa maaperään ei tässä kohteessa tiivistetä, tähän on useampi syy. Pienen alipaineistettavan kuutiotilavuuden ansiosta vakioteho kohdistaa paremman imun maaperään, joten kuivaava vaikutus on vakioteholla luonnollisesti parempi kuin isossa kuutiotilavuudessa. Toteutuksen toimivuus edellyttää tiettyjen detaljeiden huomiointia, jotka on määriteltävä aina kohteen mukaan.

Tässä kohteessa oleellista on varmistaa:

  • Lattiarakenteen suhteellisen niukan ilmayhteyden on alipaineistuttava kauttaaltaan, apuna on käytetty ilmatilan salaojitusta joka jakaa imua ympäri talon
  • Ilmankulku sokkelin ulkopuolelta tulee tämänkaltaisissa ratkaisuissa eliminoida
  • Paineen määrä suhteessa imutehoon ja kuutiotilavuuteen on määriteltävä kohteen mukaan


Kuva yläpuolella: Työlaatan päälle tehty puukoolattu lattia oli alunperin eristetty villalla. Lattian betonivalu oli kuiva, eikä kohonneita kosteuksia löytynyt otantana kauttaaltaan tehdyissä mittauksissa. Puretun lattian tuoksu oli tästä huolimatta selkeästi mikrobiperäinen, hajun lähde oli villojen alapinnassa ja betonissa. Yksi ongelman aiheuttajista oli myös maaperäinen ilmavuoto, joka kantautui eristetilaan pohjalaatan ja sokkelin saumasta.


Kuva yläpuolella: Työlaatan päällä on 50×50 koolauspuu, jonka päällä on ristikoolattuna toinen 50×50 puu. Ylemmän koolauksen yläpinnan tasalle tuotu 30mm foam on tiivistetty alajuoksupuuhun, mutta alajuoksun alapinta on ilmayhteydessä foamin alapuoliseen ilmatilaan. Ulkopuolinen ilma on eliminoitu tiivistämällä tuulilevyn ja sokkelin sauma. Tässä vajaan 70m2 lattian pinta-alassa salaojaputkiston linjoja on viisi kappaletta, yksi jokaiseen huoneeseen. 


Kuva yläpuolella: Lattiavalun ja sokkelin saumassa näkyvät, styroxin molemmin puolin olevat ilmaraot jätetään tiivistämättä. Luotu ratkaisu paineistaa lattiavalun yläpuolista ilmatilaa, joka tasaantuu maaperän tiiveyden mukaan laatan alle ja sokkelin reunustaa alaspäin. Tässä tapauksessa rakenteeseen ei tarvitse saada suurta painetta, ilmatilan kosteutta on halutessa myös helppo seurata. Efektillä on rakennetta kuivaava vaikutus, se poistaa myös radonia ja estää käytänössä kokonaan mahdollisten maaperäisten ja foamin alapuolisten rakenteenosien sisäilmaan kantautuvat ongelmat. Jos maaperän ilmavuoto olisi todella voimakasta eikä rakenteeseen saada tuotettua alipainetta riittävän pienellä teholla suhteessa ilmatilaan, tulisi ilmavuotoreittejä tiivistää vähintään pahimmista ilmavuotokohdista.

Kuva alapuolella: Salaojaputkituksen linjat kulkevat viidessä eri piirissä. Kuvaan merkityt tuloilmareitit ja poistoilmareitit on huoneiston sisäisen ilmanvaihdon ilmareittejä, eli ne ei liity lattian korjaukseen. Lattian putkistot yhtyy isompaan poistokanavaan.

    Kuvio etenee lyhykäisyydessään seuraavasti:

    1. Työlaatan ja lattian eristeen (tässä finnfoam) väliin luodaan alipaine, jolloin rakenne kuivuu. Maaperästä nostettavalla kostealla ilmalla ei ole tämän suhteen merkitystä. Maaperään kohdistuvan alipaineen ansiosta saadaan lattiavaluun, sokkelin vierustaan ja myös lattialaatan alle kuivaavaa efektiä.
    2. Ulkona tuulilevyn ja sokkelin sauma tiivistetään, jolloin sisäpuoleisen foamin alapuolella oleva alipaine voidaan kohdistaa (tässä tapauksessa) myös alajuoksun alapuolelle. Ratkaisu estää alajuoksun alapinnan ja siitä alaspäin olevien rakenteen osien sisäilmaan tulevat mahdolliset ongelmat myös silloin, jos kyseessä olisi rakennus jossa ongelma olisi kohdistunut ko rakenteen osaan.
    3. Foam tiivistetään sisäpinnassa alajuoksuun, mutta alajuoksun alapinta jätetään alipaineistettavan ilmatilan puolelle. Ratkaisu on turvallinen, kunhan ilmaa ei oteta tässä tapauksessa ulkoa.
    4. Koska foamin ja pohjalaatan välitila on alipaineinen suhteessa huoneilmaan, syntyy pohjalaattaan rakenteita kuivaava vaikutus. Sama efekti pitää huolen myös siitä, että ilma pyrkii lattianrajasta mielummin alaspäin kuin ylöspäin. Ilma ei siis pääse alaspäin, mutta paine-ero suhteessa huoneilmaan on alaspäin. Vaikka ilmaa haluttaisiin poistaa esim keittiön roskiskaapista muutamia litroja lattian paineistettuun osaan, ei se vaikuta järjestelmän toimintaan jos perustekijät on muutoin kunnossa.
    5. Sokkelin sisäpintaan ja siitä maaperään kohdistuva alipaine kuivaa tiivistämättä jätetyn ilmavuotokohdan ansiosta myös sokkelia. Alipaine kuivaa oikein toteutettuna rakenteita (vrt rossipohja) vaikka ilmankosteus nousisi maaperästä kohoavan kosteuden johdosta. Tätä on ollut tyypillisesti yllättävän hankala sisäistää.

    Kuten kohdassa 4 mainittiin, on menetelmän tarkoituksena luoda tiettyyn rakenteenosaan alipaine. Tällä tarkoitan tässä tapauksessa alipainetta suhteessa huoneilmaan, jolloin rakenne kuivuu. Tämä mahdollistaa myös puhtaamman sisäilman, koska ilma pyrkii liikkumaan rakenteissa aina alipaineen suuntaan. Jos ihminen oireilee jossain kiinteistössä, niin oireilu johtuu useinmiten ilmasta jota hän hengittää. Tämä ratkaisu varmistaa, ettei ilmaa oteta sisätilaan niistä rakenteen osista joissa ongelmia todennäköisimmin esiintyy. Koska lämpö nousee, on lattiarakenne ja seinien alaosa se tyypillinen paikka mistä ilma pyrkii sisälle. 

    Esim rossipohjissa on usein tilanne, että alapohjassa on mikrobikasvustoa. Tilaa saatetaan tyypillisesti tuulettaa, jolloin alapohjarakenteen kosteus seuraa ulkoilman kosteutta ollen ajoittain lähellä 100%. Tämä mahdollista mikrobien kasvun. Jos mikrobit kasvaa ja tuottaa toksiineja, niin tiedämme fysiikasta että niiden liike on alipaineen suuntaan, eli pääsääntöisesti ylöspäin. Osittain suunta on toki tuuletuksen suuntaan, mutta paine on kuitenkin ylöspäin. Koska toksiinit on kaasumaisia aineita, on niiden pysäyttäminen esim betonilla hankalaa. On huomattavasti helpompaa muuttaa ilman kulkusuuntaa jolloin alipaine varmistaa, että ilma pyrkii mielummin alas- kuin ylöspäin. Tämä ei tarkoita sitä, että ilman pitäisi kulkea ylhäältä alas, mutta paineen on oltava ylhäältä alas. On ymmärrettävä, että tuuletus ja alipaineisestus on kaksi täysin eri asiaa.

    Miksi olen alkanut miettimään tätä ratkaisua? Kaikki lähti liikkeelle homekoirista, joiden ilmaisujen analysointi on antanut ymmärryksen paineiden vaikutuksesta koiran ilmaisuihin. Jos rakenne on vaurioitunut ja koira ilmaisee sieltä mikrobikasvustoa, tarkoittaa se joko olevaa tai joskus olleita olosuhdetekijöitä joissa mikrobit kasvavat. Kun rakenne alipaineistetaan ymmärtäen oikeat detaljit, päästään tilanteeseen jolloin rakenne kuivuu ja ilma pyrkiikin huoneesta rakenteen suuntaan, jolloin koira ei enää ilmaisekaan mikrobeja, koska mikrobien hajuinen ilma ei yksinkertaisesti pääse huoneen sisäpinnoille. Kun tämä yhdistetään toimivaan ilmanvaihtoon ja vaikkapa kemikaalittomaan siivoukseen, on lopputuloksena joko huomattava elinkaaren lisäys, tai parhaillaan ratkaistu ongelma. On lopputulos kumpi hyvänsä, niin tilanne muuttuu joka tapauksessa huomattavasti paremmaksi verrattuna aiempaan tilanteeseen ja mikä parasta, menetelmän toteuttaminen on edullista verrattuna perinteisiin ratkaisuihin. Järjestelmää ei kannata verrata myöskään ylipaineistukseen, sillä oikein toteutettu alipaine ei vaurioita rakenteita.

    1. Kun ilman kulkusuunta (tai paine) on kuten vasemmanpuoleisessa kuvassa, niin silloin esim homekoira ilmaisee rakennuksen alaosan rakenteista tulevia ilmavuotoja.
    2. Kun ilman kulkusuunta (tai paine) on kuten oikeanpuoleisessa kuvassa, ei koira ilmaise alapuolen mikrobeja vaikka ongelmat olisivat molemmissa taloissa identtiset. Oikein toteutettuna oikeanpuoleinen ratkaisu kuivaa rakenteita, joka estää jo itsessään mirkobien kasvua.
    3. Jo pelkkä ilmanvaihdon oikea toiminta auttaa tilannetta paljon, mutta vasta alipaineistus muuttaa ilman kulkusuunnan – korvausilman lisääminen ei muuta ilman kulkusuuntaa.
    4. Vaikka oikeanpuoleisen rakennuksen ilmankosteus olisi rossipohjassa maaperästä nousevan kosteuden johdosta korkeahko, pyrkii menetelmä tästä huolimatta kuivaamaan rakenteita.

                                         

    Millään menetelmällä ei ole autuaaksi tekevää vaikutusta, ei myöskään tällä. Jos kohde kuitenkin soveltuu korjattavaksi tämän konseptin mukaisesti, saadaan tuloksia nopeasti ja edullisesti. Menetelmän käytettävyys on laajentunut jatkuvasti ymmärryksen lisääntyessä, eikä ratkaisut enää kohdistu pelkästään rossipohjaisiin kiinteistöihin. Siitä esimerkkinä on tämän juttusarjan kiinteistö.

    Mainokset

    Sijoitusasunnon remontti, osa 1

    Projekti ”Lahden sijoitusasunto nro 1” lähti liikkeelle. Hommaa starttaa sisäkaton ja lattioiden purkutyöllä. Lattian on tämän projektin mielenkiintoisin osuus, sillä sen kunnostukseen käytetään omia sovelluksiamme. Ratkaisuna käytetään rakenteita kuivaavalla tavalla tuulettavaa menetelmää, joka poistaa huoneistosta myös Lahden alueella olevan radonriskin. Samalla poistuu lattian ja seinien alaosan riski tuottaa sisäilmaongelmia, joka on yhdessä toimivan ilmanvaihdon kanssa kovaa valuuttaa tämän päivän asuntomarkkinoilla.

    Taloa oli remontoitu yleisesti ottaen laajasti, ennen kuin se huomattiin ongelmalliseksi. Lattian osalta ongelmia oli onnistuttu keräämään kaksin kappalein. Kuvassa näkyvä ”laminaattia muovimaton päälle” on näistä toinen. Kyseessä on tyypillinen tee-se-itse miehen tai naisen ratkaisu, mutta ei välttämättä se järkevin tapa. Tässä kohteessa oleva yleishaju oli ikäänkuin ”hautova muovimatto ja mattojen liimat”, jos tällaista termiä voidaan ylipäätään käyttää. Kohde tullaan tutkimaan remontin jälkeen ulkopuolisen toimin uudelleen ja siellä tullaan käyttämään myös sisäilmasta sairastuneita henkilöitä, jotta korjauksen onnistuminen voidaan osoittaa useammalla eri tavalla. Toivon, että tämä projekti auttaa myös muita ymmärtämään, kuinka ongelmia voidaan saada haltuun.

    Puukoolatussa lattiassa on 50x100mm koolaus villaeristyksellä. Lattiaa ei ole pietty, eikä sitä käsitellä myöskään tämän korjauksen yhteydessä. Kuvassa näkyy selkeästi tällaisten rakenteiden tyypillinen ongelma, jossa ilma pääsee maaperästä lattian eristetilaan ja sieltä edelleen huoneistoon. Usein nähty ratkaisu on tiivistää lattia pintamateriaalin saumasta, joka on helpoin tapa saada ongelmat lisääntymään. Konseptimme mukainen korjaustapa edellyttää ratkaisun luomista tapauskohtaisesti, jutun seuraavassa vaiheessa kerrotaan kuinka korjaus tehtiin tässä kohteessa.

     

    Jos mahdollista, niin ei näin, eli ei vanhoja mattoja laminaatin alle.  Vanhojen materiaalin haju- ym ongelmat voi aiheuttaa remontoidun lattian purkutyön.


    Sisäkaton pintamateriaalit purettiin kolmesta syystä:

    1. Eristeen kunto nähdään kahdesta suunnasta, yläpohjasta ja huoneistosta
    2. Höyrynsulun tiiveys on helppo tarkastaa kun pinnat on pois
    3. Vanha pintamateriaali oli … sanotaanko että oman aikakautensa tuote, eli ei tämän päivän kovinta trendiä

     

    Yhdenlainen sijoituspolku

    Kiinteistösijoittaminen on itselleni uusi aluevaltaus, mutta päätin kokeilla toimiiko ajatukseni käytännössä. En ole juurikaan perehtynyt aiheeseen, vaan etenen hyvin pitkälti intuition varassa vaikkei se kuulemani mukaan järkevin tapa olekaan. Ostettu kohde on kahden makuuhuoneen omakotitalo, tai oikeammin paritalon puolikas, joka oli ongelmien vuoksi ollut myymättä jo vuoden. Kohteen ongelmat keskittyvät lattiarakenteeseen, joka on rakenteeltaan tyypillinen puukoolattu lattia betonikaukalossa. Villalla eristetty lattia on tehty periaatteessa oikein, mutta lattiasta on tästä huolimatta löydetty mikrobikasvustoa ja juuri tämän vuoksi kukaan ei taloa halunnut itselleen.

    Koko sijoitustoimintani perusajatus kiteytyy kysymykseen: kuinka korjata sellaista, joka on vaurioitunut mutta rakennettu käytännössä oikein? Jos pystyn vastaamaan tähän kysymykseen, siirtyy kohde ostoslistalle.

    Kiinnostuin juuri tästä kiinteistöstä sijainnin vuoksi, sillä kohde sijaitsee vain parin minuutin ajomatkan päässä Lahden keskustasta. Myös naapurusto vaikutti siistiltä ja hoidetulta. Olen rakentanut yritykseni (Suomen Sisäilmatutkijat Oy) puitteissa sovellettavan konseptin, jolla pystyn korjaamaan ongelmia perinteisestä korjaustavasta poiketen. Hyödynnän ilmaa, jonka liikkumista ja painetta manipuloimalla saavutan halutun tuloksen. Jos perinteinen korjausrakentaminen uusii rakenteita, niin konseptiini soveltuvissa kohteissa pääpaino pidetään tilanteen haltuunotossa. Ongelmaa ei tarvitse välttämättä korjata, mutta ne on saatava siitä huolimatta haltuun siten, että mahdollinen liiallinen kosteus poistuu, vaurioituminen pysähtyy ja voin varmistaa ettei vaurioituneesta rakenteen osista johdeta ilmaa asuinhuoneistoon. Tässä kohteessa ongelmana on puukoolattu lattiarakenne, joten remontti vaati hiukan enemmän työtä kuin konseptiini helpommin istuva rossipohjarakenteen ongelmien haltuunotto.

    Sijoitustoiminnallinen perusajatus on siis löytää konseptini korjaustavan mukaisesti vaurioitunut kiinteistö, jolle pystyn tuottamaan korjauksen jälkeen huomattavan arvonnousun suhteessa yhdistettyyn osto- ja korjaushintaan. Kiinteistön arvo ei  toisin sanoen nouse, vaan se palaa takaisin alueen hintatasolle. Tämä mahdollistaa pääoman suhteen kaksi mahdollisuutta: suoran myynnin, tai kiinteistön uuden arvon mukaisen vuokratuoton. Konsepti mahdollistaa vuokrauksen perinteistä sijoitustoimintaa tuottavammin, sillä sijoitettava pääoma on huomattavan matala suhteessa siihen, millä tasolla kiinteistön korjauksen jälkeinen vuokrataso liikkuu. 

    Tämän kyseisen kiinteistön omat isot tunnuslukuni liikkuu karkeasti ottaen näin:

    • Kiinteistön hinta korjattuna on 100%
    • Ostohinta vaurioiden johdosta noin 50% korjatun kohteen hinnasta
    • Konseptin mukainen remontti kustantaa noin 10% kunnostetun kohteen hinnasta (sis ostettavan työn)

    Euroiksi muutettuna tämä tarkoittaa esimerkkihinnoilla seuraavaa: kiinteistön hinta kunnostettuna on 200k ja ostohinta vaurioituneena 100k. Remonttiin kuluu 10% korjatun hinnasta, eli 20k. Koska vuokrahinta perustuu korjatun kohteen arvoon, on vuokra huomattavasti sijoitettua pääomaa korkeampi. Kunnostetun kohteen arvo perustuu kiinteistövälittäjän arvioon alueen hintataso huomioiden. Kiinteistön arvonnousu perustuu puhtaasti ongelmien haltuunottoon, stailaukselle lasken arvoa lähinnä ostajien tai vuokraajien massan lisäämisen kautta, eli teoriassa myynti tai vuokraus helpottuu. Toki hyvin tehty stailaus on myös arvon nostaja, mutta se ei ole tässä yhteydessä asian ydin.

    Kiinteistön huomattava arvonnousu helpottaa myös rahoituksen järjestelyä. Koska kohteelle voidaan osoittaa varsin nopealla aikataululla uusi, huomattavasti ostohintaa korkeampi arvo, vapautuu sijoitetut vakuudet uusiin ostoksiin (remontin kesto noin 2-3kk). Koska kiinteistön arvonnousu on näinkin huomattavaa, jää uudesta arvosta vakuuksia yli, eli teoriassa ”kuplan” rakentaminen onnistuu muutaman kohteen jälkeen jopa ilman ylimääräisiä vakuuksia oletuksella, että uusien ostettavien kiinteistöjen arvo pysyy suunnilleen vakiona. Mielenkiintoisen kuviosta tekisi konseptin mukaisesti korjattavien rivitalojen tai kerrostalojen ostot, mutta sen mittaluokan toiminta edellyttää joko huomattavaa perehtymistä aiheeseen, tai yhteistyötä rahoittajan tms potentiaalin huomaavan sijoittajan kanssa.

    Keksinnön merkityksellisyys

    Kiinteistöalan outolintu, Suomen Sisäilmatutkijat Oy, on erikoistunut kiinteistöjen sisäilma- ja kosteusongelmien korjauksiin. Yrityksen konsepti sisältää kohteen kartoituksen ja kunnostuksen avaimet-käteen periaatteella. Konseptin toimintatapa ei ole sinällään uusi tai innovatiivinen, vaan pikemminkin jo pitkään tiedossa olleen tekniikan hyödyntämistä uudella ja toimivaksi havaitulla tavalla. Toimintatapa poikkeaa totutusta, mutta konseptin merkityksellisyyttä on hankala kumota.

    Nopea aikataulu yhdistettynä hyvään tulokseen tuo skeptisestikin laskettuna valtavat kustannussäästöt


    Oudon konseptista tekee onnistumisprosentin lisäksi hinta, sillä usein kiinteistön korjauskulut on huomattavasti totuttuja, perinteisiä tapoja edullisemmat. Vastaan on tullut kohteita, joihin jo tehdyt tutkimukset ylittävät kustannuksiltaan meidän korjauskulut. Jopa 90% säästö on normaalia, mikä kuulostaa lähes epäilyttävältä. Epäilyksiä herättää myös aikataulu, sillä kiinteistön ongelmien kartoitus ja korjaussuunnittelu kestää tyypillisesti vain päivän tai kaksi. Kuinka tällainen voi olla mahdollista, miksi menetelmästä ei puhuta enempää? Nopea aikataulu yhdistettynä hyvään tulokseen tuo skeptisestikin laskettuna valtavat kustannussäästöt paitsi kiinteistön korjauskulujen muodossa, niin myös kansantaloudellisesti hankalasti mitattavien ja ennustettavien terveydellisten hyötyjen valossa.

    Tätä on kouluoppien mukaan hankala ymmärtää, eikä sitä pysty jonkun twitterin välityksellä kenellekään 140 merkillä perustelemaan


    En halua ottaa kantaa perinteiseen tapaan korjata kiinteistöjä, sillä jokaiselle menetelmälle löytyy paikkansa. Keskityn mielummin omaan tekemiseen, jonka toimivuuden pystyn myös käytännössä osoittamaan. Satojen korjattujen kohteiden listalta löytyy kohteita laidasta laitaan kuten kouluja, päiväkoteja, kerros- ja rivitaloja, omakotitaloja, liikekiinteistöjä jne. Menetelmämme perustuu ajatukseen siitä, että ihminen oireilee usein ilmalle jota hän hengittää. Jos voimme varmistaa ettei ilma tule vaurioituneesta rakenteesta ja pitää samalla huolen ilman vaihtuvuudesta, voimme silloin olla myös varmoja tilanteen parantumisesta.

    Perinteinen korjaustapa keskittyy enemmän ongelman fyysiseen poistoon rakenteista tai ilmanvaihdon tehostukseen, meidän ajatus keskittyy enemmänkin tilanteen haltuunottoon. Kun tilanne saadaan haltuun, alkaa sen sivutuotteena myös esim homeongelma korjaantumaan. Tätä on kouluoppien mukaan hankala ymmärtää, eikä sitä pysty jonkun twitterin välityksellä kenellekään 140 merkillä perustelemaan. Tietyissä tapauksissa onkin täysin turhaa tehdä mittavia rakenteellisia korjauksia, jos pystymme varmistamaan muilla keinoin puhtaan ja raikkaan sisäilman.

    Menetelmämme kohtaa jatkuvaa skeptistä vastustusta, mutta tulokset puhuvat puolestaan. Tämän ovat huomanneet myös asiakkaat, joita kiinnostaa vain tuloksen ja siihen satsatun pääoman summa. Asiakkaat vaativat nykyisin entistä enemmän rakaisukeskeisiä tutkimuksia, eikä pelkkä tutkiminen enää riitä. Kun tutkimme kohteen, keskitymme tekijöihin joiden tiedämme aiheuttavan ongelmia. Kun nämä perustavanlaatuiset tekijät hoidetaan kuntoon, niin jatkotoimet on usein pelkkää kosmetiikkaa. Ei toki aina, mutta usein. Osaamme kartoittaa kiinteistöstä mainitut perustavanlaatuiset ongelmat, joiden todennäköisyys pääasiallisena ongelman lähteenä on niin suuri, että laskennallisesti kohde kannattaa kunnostaa menetelmäämme hyödyntäen. Jos kohde ei sovellu konseptillemme, kerromme sen suoraan. Tästä johtuu myös 100% onnistuminen.

    Hiljainen tieto

    Yritysten osaajien hiljainen tieto ei ole saavi, joka voidaan halutessa tai eläköitymisen yhteydessä tyhjentää. Hiljainen tieto on valtava aineeton pääomapankki, jonka hyödyntäminen on ensisijaisesti yrityksen mahdollisuus, ei velvollisuus. Usein tietoa ei kerätä tai pyritä systemaattisesti siirtämään, ehkä menneen ajan tiedon katsotaan olevan vain eteenpäin kulkevan maailman historiaa.

    Useilla aloilla, kuten omallani, ilmiöt ja lainalaisuudet perustuvat fysiikan lakeihin. Koska perustekijänä toimiva juurisyy on vakio, voi yrityksen sisäinen mentorointi olla yksi sen parhaista koulutusmuodoista koskaan. Mentorointi on ennenkaikkea mahdollisuus ja työväline, sillä menneen ajan havaintojen ja menetelmien, sekä tulevaisuuden visioiden päämäärä on lopulta sama, vain näkemys toteutuksesta ja ajan kuvasta on eri. Mentorointia ei pidä käsittää myöskään kokeneen tekijän velvollisuutena, sillä usein tiedon siirto innokkaalle ja oivaltavalle seuraajalle antaa uutta virtaa myös omaan työhön aukaisten täysin uudentyyppisiä lähestymistapoja asioihin. Yhteistyön hedelmänä voi olla parhaillaan erittäin visionäärinen, toimintatapoja uudistava näkemys, joka antaa uuden suunnan ja mahdollisuuden koko yritystoimintaan. 

    Ratkaisuhakuinen tutkimus 

    Olen aistinut markkinoilla tunnelmaa, jossa perinteinen kiinteistön tutkiminen koetaan raskaaksi, hitaaksi ja kalliiksi. Asiakkaan tahtotila on saada kohde kuntoon, joten tutkimuksilta ja ratkaisuilta odotetaan samaa kuin mitä digiaika on tuonut tullessaan: nopeutta ja helppoutta. Kiinteistömassa ei ole internet tai sähköinen tietoverkosto, mutta eikai se estä kehittämästä tutkimustoimintaa kustannustehokkaampaan ja ratkaisuhakuisempaan suuntaan?

    Mitä sanat ”ratkaisuhakuinen tutkimus” pitää sisällään? Kenties uuden tavan tutkia ja korjata kiinteistöjä, kenties jotain aivan muuta. Itse tarkoitin termillä yksilöityjä havaintoja perusasioista, joiden tiedetään joka tapauksessa aiheuttavan ongelmia ja vieläpä isosti. Kyse ei ole vuotavasta katosta tai puuttuvista salaojista, vaan jostain aivan muusta. Tärkeitä asioita toki nämäkin.

    Tutkimusten yleinen ongelma on kansankielellä kerrottuna seuraava:

    Kohdetta tutkitaan ja tutkimusten tarkoituksena on löytää kiinteistöstä mahdollisimman paljon poikkeamia, eli ongelmia. Tämä ei ole sinällään ongelma, mutta hintalappu on usein aika mojova ennen kuin kiinteistö on saatu käyttökuntoon. Miksi tutkia kaikkea mahdollista, jopa sellaista jolla ei todennäköisesti ole merkitystä ongelmiin, jos huomion ja korjaukset voi keskittää alkuun perustavanlaatuisiin ja tiedossa oleviin ongelmiin? Näkemysero, totta.

    Usein ei myöskään osata hahmottaa mikä on kyseisen rakenteen perustavanlaatuinen ongelma, koska ilman liikkuminen rakenteissa tai vaikka homekoiran ilmaisun juurisyy on epäselvää. Koska korjaustoimien järkevyys perustuu pelkkään matematiikkaan, on yhtälö tiedossa olevan perustavanlaatuisen ongelman ja sen eliminoinnin suhteen helppo tehdä. Näin toimien päästään yllättävän usein tilanteeseen, jossa huomataan ettei muita toimenpiteitä tarvita.

    Kyse on lopulta samasta kuin missä tahansa lääkkeessä: jos hyöty on huomattava ongelmiin nähden, on perusteltua hyödyntää mahdollisuus.

    Toimin itse kuten kirjoitan. Kartoitan kohteen oman konseptimme näkökulmasta, joka puolestaan perustuu aiemmin mainittujen perustavanlaatuisten ongelmien havainnointiin ja siihen kuinka nämä ongelmat korjataan. Sama käynti antaa tietoa ongelmista ja niiden ratkaisuista, kunhan tiedetään mitä tehdään. Tämä säästää rahaa, usein runsaastikin. Teemme ensikäynnin ja kartoituksen vain oman konseptimme puitteissa, joten ajankäyttö ei muodostu ongelmaksi myöskään asiakkaalle. Jos kohteen ongelmat ei vastaa konseptiamme, siirrämme pallon takaisin asiakkaalle tai seuraavalle taholle, joka on mielestämme paras kontakti kyseiseen ongelmaan.

    Kuuntele asiakasta, mutta älä usko

    Ilmanvaihto on mielenkiintoinen sektori. Sen toiminta jatkotutkimuksien osalta tarkastetaan pöytäkirjoista, ei esim päätelaitteista etenkään silloin jos säädöt on tehty lähiaikoina. Jos kyse on sisäilmaongelmista ja oireilut jatkuvat, on ongelman näin ollen oltava jossain muualla. Onko todella?

    Toistuvasti esiin tuleva ongelma: pari kuukautta aiemmin tehty mittauspöytäkirja näyttää kaiken olevan kunnossa, mutta tarkastusmittaus osoittaa tilanteen olevan kaikkea muuta. Pahimmassa tapauksessa siellä kuuluisassa Veijo-Esson baarissa täytetty iv-pöytäkirja voi aiheuttaa tuhansien eurojen ylimääräiset tutkimuskulut jos pöytäkirja ei pidäkään paikkansa edes osapuilleen. Ei ole ensimmäinen kerta, jos tulopuolen ilmamäärät heittää 50% ilmoitetusta ja oireileva henkilökunta kertoo oireiden jatkuvan ”oikein” säädetystä järjestelmästä huolimatta. Mikä avuksi? Pakko tehdä lisätutkimuksia.

     Jari Parantaisen lausahdus on jäänyt soimaan päähäni kuin pahimman laatuinen korvamato: kuuntele asiakasta, mutta älä usko häntä. Tämän viisauden ansiosta olemme selvittäneet jo useita selvittämättömiä ongelmia. Jos omaat oman näkemyksen, seuraa sitä. Ongelman ratkaisu on loppujen lopuksi kokonaisuuden hahmottamista ja kokonaisuus on aina tiedettyjen, tiedostamattomien tai oletettujen tietojen summa.