Rivitalon ratkaistu ongelma

Rivitalossa oli havaittu sisäilmaongelmia, joita oli tutkittu jo muutaman tahon toimesta. Neljän huoneiston kohteeseen oli tehty jo korjausarvio, joka liikkui noin 400.000€ luokassa. Taloyhtiö ei ollut valmis näin suuriin toimenpiteisiin, vaan halusi vielä kartoittaa edullisempaa vaihtoehtoa jolloin he ottivat yhteyttä Suomen Sisäilmatutkijoihin.

Taloyhtiön sovelutuvuus käyttämällemme rakenteiden paineistukselle kartoitettiin esitutkimuksilla, jotka osoittivat kohteen soveltuvan hyvin konseptimme mukaisiin korjauksiin. Kohde oli tyypillinen rossipohjainen rakenne, jossa myös ilmanvaihto oli puutteellinen. Rakenteissa oli myös viitteitä mikrobiperäisistä vaurioista, joten ongelmat nousivat lattiarakenteessa lämmön suuntaan ylös huoneilmaan. Remontin kokonaiskustannus jäi lopulta alle 50.000€, joka oli vain reilut 10% alkuperäisestä arviosta. Tehtyjen toimenpiteiden jälkeen sisäilman laatu muuttui jälleen hyväksi samalla kun rakenteet kuivui.

Ota yhteyttä, niin selvitetään voimmeko auttaa Teitä säästämään!

Mainokset

Remonttitarpeen määrittely

Jos kiinteistön remontti mahdutetaan mustavalkoiseen muottiin, voidaan se jakaa kahteen pääryhmään: remonttiin koska meillä on ongelma, tai remonttiin koska me halutaan. Jälkimmäinen vaihtoehto on usein haluun pohjautuva päätös ensimmäisen ollessa pakon sanelemaa. Tutkijan roolissa toimeksiannot alkavat pitkälti ongelman selvittämisen näkökulmasta, mikä tarkoittaa kohteen tutkimista tilanteen vaatimalla tavalla.

Sijoitusasuntotoiminta on muuttanut omaa ajatteluani tutkimuksiin. Kun harkitsen viallisen kohteen ostoa, tutkin kohteen eurojen näkökulmasta. Perinteisesti tutkimuksissa tutkitaan mistä ongelma johtuvat, miten kohde korjataan ja lopulta hintalappua. Ketjun jokainen vaihe aiheuttaa kustannuksia, joten kohdetta ostettaessa tarjouksen voi jättää sisään vasta silloin kun tiedetään riittävän tarkalla otannalla mitä korjaaminen maksaa. Jos arvio korjaustarpeesta menee metsään, voi miinusmerkkinen tappio olla huomattava.

Viimeisin hankintani oli valesokkelille perustettu -70 luvun lopun omakotitalo, joissa rakennustavalle tyypilliset ongelmat ovat pitkälti tiedossa ilman tutkimuksiakin. Kyse on enemmänkin siitä kuinka laajoja ongelmat ovat, tai onko esim mahdollinen näytteen antama viite mikrobikasvustosta merkityksellinen vai ei. Materiaalinäytteen antama viitte vaurioista ei ole automaattisesti synonyymi korjaustarpeelle, vaan kohde voi siitä huolimatta olla täysin sisäilmaltaan puhdas. Tutkimusten ongelmana on määritellä millaisia ja kuinka laajoja jatkotoimia tai korjaustoimia poikkeama aiheuttaa.

Koska hankitun kohteen kosteudet vaihtelivat koiran ilmaisukohtien ja silmämääräisen riskianalyysin pohjalta tehdyissä rakenneavauksissa märän raja-arvojen tuntumassa, tarkoitti se tarjouksen jättämisen näkökulmasta summaa joka mahdollistaa ison remontin. Onnistuneen remontin hinnan määrittely on välillä haastava, mutta oikomalla tehtyä puolivillaista korjausta ei uskalla pitää vaihtoehtona. Jos remontti tehdään riittävän laajasti niin tiedetään, että kohteella on edessään pitkä ja ongelmaton tulevaisuus. Loppujen lopuksi kyse on matematiikasta. Jos ostohinnan ja korjauskulujen summa jää lopputuotteen arvoa matalammaksi, toimii summien erotus tulevissa ostoissa vakuusarvon lisänä.

Kartoitukset ostokohteisiin suorittaa: http://www.sisailmatutkijat.fi

Tulonhankintaa vai harrastusta

Tein reilu vuosi takaperin päätöksen tuottaa eläkerahat YEL-maksujen sijaan sijoitustoiminnalla. Leipätyöstäni johtuen luontevin kanava sijoituksiin on kiinteistöt, mutta oikean konseptin kehittäminen ei auennut ihan itsestään. Sijoitusasunnoilla voi tehdä tuottoa monilla eri tavoilla, konseptimme on vain yksi esimerkki.

Sijoitussalkkuun päätyvissä kohteissa on muutama kriteeri joiden mukaan ostotarjous laitetaan sisään. Kohde voi olla kerrostalo, rivitalo tai omakotitalo, oleellista on lukujen täsmääminen niin vuokrakäytössä kuin myyntiajattelussa. Toinen oleellinen kriteeri on sijainti, joka määrittelee osaltaan niin vuokra-, kuin myyntipotentiaalia. Jos sijainti toimii, pienentää se riskiä lisäten samalla ajanmyötä tulevan arvonnousun potentiaalia.

Toiminnan perusajatus on löytää heikkokuntoinen tai vaurioitunut kohde, jonka tutkimme aina myös itse. Jos sijainniltaan sopiva kohde istuu korjauskonseptiin, tehdään kiinteistöstä perusteltu tarjous. Tämä tarkoittaa tässä yhteydessä sitä, että myyjälle kerrotaan omat havaintomme kohteen riskeistä ja niiden eliminointiin liittyvistä korjaustarpeista.

Tämän jälkeen pallo siirtyy myyjälle. Hän voi myydä talon esim aiemmin tehdyn kuntoarvion perusteella ja saada sitä huomattavasti paremman hinnan, tai hän voi ottaa kopin havainnoistamme ja myydä talon meille tarjoamallamme hinnalla. Tähän mennessä tarjous on tehty vasta kahdesta kiinteistöstä, joista kumpikin on päätynyt kauppoihin. Vastaan on tullut myös meidän hylkäämiä kohteita, joissa asiakas on käyntimme aikana maininnut suoraan että hän voi myydä talon halvemmalla jos me ostamme sen.

Asiakas ostaa käytännössä vakuutuksen, ettei mahdolliset tulevat ongelmat kävele käräjäoikeuden muodossa vastaan.

Tuoton näkökulmasta konseptin ajatus on tässä vaiheessa lyhentää lainaa, eli nostaa kokonaispotin vakuusarvoa. Tarkoitus ei ole saada tässä vaiheessa suoranaista tuloa, vaan kasvattaa nimenomaan vakuusarvoa. Koska ostettavat kohteet on vauriokohteita, on niiden hintataso edullinen. Koska korjaus pystytään tekemään pitkälti itse, voidaan kohteen arvoa nostaa huomattavasti ulkopuolista työvoimaa käyttävää tahoa enemmän. Tämän johdosta myös korjauksen aikainen toimeentulo voidaan hoitaa lainalla, koska työn hintalappu on joka tapauksessa pieni suhteessa vaihtoehtoihin.

Jos puhutaan omakotitaloista, tulee kohteen ostohinnan ja korjauskustannusten summan päätyä tasolle, jolla kohteen välitön arvonnousu remontin loppuessa on vähintään 30% suhteessa sijoitettuun pääomaan. Tämä mahdollistaa joko hiukan normaalia sijoitustoimintaa korkeamman vuokratuoton suhteessa tehtyyn investointiin, tai halutumman kohteen jos vuokran määrä on hiukan maltillisempi. Hyötynä on luonnollisesti myös hiukan suurempi myyntivoitto jälleenmyynnin yhteydessä.

Yksi oleellinen syy miksi kohteita ei flipata eteenpäin, on vuokrakäyttöön laitetun kohteen vakuusarvo. Koska laina lyhenee ja kohteen arvo nousee kulujen jälkeen vähintään 30% suhteessa tehtyyn sijoitukseen, tarkoittaa se kasvavaa vakuusarvoa. Kasvava vakuusarvo helpottaa uusien kohteiden hankintaa samalla kun muutaman vuoden vuokra-aika nollaa kohteen vauriohistoriaa. Kun asuntoa on asuttu muutama vuosi, pystytään sillä osoittamaan onnistunut korjauksen lopputulos. Konseptin perusajatus ei keskity pelkästään omakotitaloihin, sillä kasvavat vakuudet voidaan höydyntää myös vakuuksia ”syövien” osakkeiden ostoon.

Tulevaisuuden intresseissä on löytää konseptin mukaisesti korjattavissa oleva vaurioitunut rivitalo, jonka arvonnousu voidaan muuttaa vastaamaan omakotitalon lukuja. Tämä tarkoittaa parhaimmillaan esim neljän asunnon rivitalossa sitä, että kolmen asunnon hinnannousu tarkoittaa neljännen huoneiston olevan vakuuksien suhteen velaton. Koska asunnon vuokrahinta määräytyy pitkälti sen arvon mukaan, on tällaisen rivitalon tuotto suhteellisen hyvää.

Yhteistyössä: http://www.sisailmatutkijat.fi

Asuntokaupan sudenkuoppa

Kartoitin vuokrakäyttöön hankittavan, valesokkelirakenteella varustetun pienen omakotitalon korjaustarvetta. Kohteesta oli tehty kuntotutkimus, jonka yhteenvedossa mainittiin sokkelirakenteen lisätutkimustarpeesta vaikkakin rakenteen avauskohdasta tarkasteltuna rakenne näytti olevan kunnossa. Yhteenveto oli hiukan ristiriidassa raportin tutkimustulosten kanssa, sillä tarkempi tulosten selaaminen selvitti alajuoksussa havaittuja noin 18% kosteuslukemia.

Toinen ongelma oli ilmeinen ja rakenteelle tyypillinen, eli rakenne vuotaa maaperästä ilmaa huoneistoon. Tämä tarkoittaa usein jossain määrin poikkeavaa ilmanlaatua. Tässä kohteessa ilmanlaadussa oli havaittavissa jo ihmisaistein havaittava pienoinen mikrobiperäinen hajupoikkeama, joka on osittain selitettävissä puutteellisella ilmanvaihdon toteutuksella. Tosin harvoin, jos hajupoikkeama on havaittavissa näinkin selkeästi. Kun tämä yhdistetään puutteellisiin maakaatoihin ja matalaan sokkelikorkeuteen, on tiedossa suurella todennäköisyydellä ongelmia.

Kuntotarkastus oli antanut sinällään oikean ohjeen: seinärakennetta tulee tutkia lisää. Tilanne oli tosin selkeä ilman jatkotutkimuksiakin, mutta näin usein edetään ennen kuin asiasta pystytään antamaan labranäytteisiin tai muihin tutkimuksiin pohjautuvaa faktaa. Tässä tapauksessa avauskohdasta pystyttiin havaitsemaan myös puutteellinen höyrynsulkumuovi, joka ei ollut alaosastaan tiivis. Tämän ongelman poistoon oli suositeltu tiivistyskorjausta erillisen suunnitelman mukaisesti. Tiivistyskorjauksen ongelma tällaisessa rakenteessa on siinä, että tiivistyksen jälkeen tilanne voi jopa parantua mutta samalla rakennuksen fysiikka muuttuu siten, että maaperäinen paine kohdistuu jatkossa aiempaa voimakkaammin seinärakenteisiin.

Kohteesta jätetty ostotarjous perustui realismiin, joka myyjäosapuolen näkökulmasta vaikutti ryöstöyritykseltä.

Ostajakandidaatti näki kohteen ongelmien laajuuden, joka tarkoittaa käytännön tasolla vähintään talon kengitystä höystettynä ulkopuolisen kosteurasitteen eliminoinnilla. Myyjäosapuoli edusti maallikkoa, joka perustaa näkemyksen kuntotutkimukseen, joka antaa kohteelle vielä toivoa vaikkakin myös siinä kehoitetaan jatkotutkimuksiin. Tilanne on siltä osin selkeä, että tämä ostaja ei maksa talosta lähellekään pyydettyä hintaa vaikka hinta onkin laskettu hiukan alemmaksi. Mahdollinen ostaja edustaa todennäköisesti myyjän kanssa yhteneväistä näkemystä, eli sitä, ettei kohteen tilanne ole välttämättä ihan näin heikko ja saadaanhan asunto kuitenkin hiukan markkinahintaa huokeammin.

Kun on ostohousut jalassa, on hankala pysyä realistina.

Mitä tästä seuraa? Uusi ostaja kantaa tavarat sisään, tekee mahdollisesti jonkin asteisen tiivistyskorjauksen ja jossain tapauksissa jopa salaojaremontin. Kaikki on ihanaa, kunnes jossain vaiheessa alkaa esiintyä hajuongelmia. Salaojaremontti teki ilmayhteyden sokkelin alaosaan, joten huoneiston sisälämmityskauden alipaineelle on muokattu aiempaa helpompi ilmavuotoreitti. Tiivistys estää ilman nousun lattialaatan välistä sisään, mutta aiheuttaa tässä kohteessa samalla kasvavan paineen seiniin, koska tiivistystä ei voi tässä tapauksessa tehdä oikein.

Tämän jälkeen kohdetta aletaan tutkia toden teolla, sillä myyjällähän oli se kuuluisa viiden vuoden vastuu. Talon seinärakenteesta otetaan näytteitä ja on tietysti ilmeistä, että ongelmia löytyy jos näytteiden otanta on riittävä. Ollaan tilanteessa, että kahden tahon elämä muuttuu ikäväksi: myyjä- ja ostajaosapuolen. Hankalia tilanteita, mutta nämä on tämän päivän arkea.

Loppusanat: valesokkelirakenne ei tarkoita itsessään rakenteen olevan vaurioitunut, eli tätä tekstiä ei voi pitää oletuksena kaikille valesokkelilla perustetuille kiinteistöille.

Tutkimustulokset tuottaa: http://www.sisailmatutkijat.fi

Jäätävää toimintaa

Tein helmikuussa katselmuksen rivitaloyhtiön päätyasuntoon, jossa on oireiltu voimakkaasti. Seikkaperäisen katselmuksen perusteella voitiin tehdä havainto, että kohteessa on kolme selkeää ongelmakohtaa, joista yksi vaatii välittömiä toimenpiteitä. Raportti lähetettiin isännöitsijälle, joka tarttui toimeen mutta luonnollisesti eri toimilla kuin mitä sinne oli suositeltu. Kuviosta ei tule kuulema mitään, jos sitä alkaa hämmentämään useampi kokki. Totta tuokin, mutta käykö ylpeys lankeemuksen edellä?

Raportin lähettämisestä on kulunut nyt 13 viikkoa, eli neljännesvuosi. Tähän mennessä talossa on tapahtunut seuraavaa:

  • Työntekijä on määrätty talon alle tiivistämään rakenteita uretaanilla
  • Työntekijä on määrätty uudelleen talon alle tiivistämään rakenteita uretaanilla

Tuossa kaikki mitä neljännesvuosi on pitänyt sisällään. Noh, ei aivan kaikki. Kävin toteuttamassa välittömäksi toimenpiteeksi näkemäni toimenpiteen väliaikaisratkaisuna, koska yhtään suositeltua toimenpidettä ei ole tehty eikä niiden tekemättömyyteen ole myöskään otettu kantaa. Uskoin, että asiakkaan pitäisi huomata tekemäni toimenpiteen vaikutus jos ajatukseni osuisi oikeaan, kuten osuikin. Tein toimenpiteen, koska halusin osoittaa olevani oikeassa. Tein toimenpiteen asiakasta auttaakseni, enkä laskuttanut siitä mitään. En asiakkaalta, enkä taloyhtiöltä.

On enemmän kuin outoa, miksi oikeaksi todistettu toteutustapa ei ylitä toimenpidekynnystä. Nyt kohteeseen tehdään toimenpiteitä, joiden tiedän suurella todennäköisyydellä toimivan puutteellisesti, eikä asiakas tai talo tule saamaan sillä samaa hyötyä kuin tehdyllä testiluontoisella toimintatavalla. Ymmärtäisin tilanteen, jos kyse olisi suurista rahoista. Nyt puhutaan alle 3000€ investoinnista, eli sisäilmaongelmaisen ja selkeistä kosteusongelmista kärsivän kohteen todistetusti muuttuvasta tilanteesta puhuttaessa summan ei pitäisi nousta kynnyskysymykseksi.

Väärin ymmärretty homeongelma


Kouluissa on sisäilmaongelmia, päiväkodeissa on sisäilmaongelmia, työpaikoilla on sisäilmaongelmia, joka paikassa on sisäilmaongelmia. Välillä tuntuu, että kiinteistöjä tutkitaan ja korjataan vain siksi jotta päästään huomaamaan ongelmien jatkuvan. Ei toki aina, mutta valitettavan usein. Tästä tehdään herkästi johtopäätös, että kohde täytyy purkaa. Kerron salaisuuden: tämä on erittäin kallista ja usein myös turhaa.

Mikä hommassa mättää? Tuntuu ettei kukaan ymmärrä mistä kiinteistöjen ongelmat oikeasti johtuvat. Jos tiedetään, niin miksi sama ”tutkitaan – korjataan kalliilla – ongelmat jatkuu” kuvio toistuu kerta toisensa jälkeen?

Väitän, että yksi suuria syitä ongelmiin on maalaisjärjen syrjäyttäminen koulutuskiitoradan tieltä. Ajatellaan, että vain koulutus tuo autuuden, mutta onko se tuonut sitä? Miksi ongelmia ei saada haltuun? Kuulen viikottain tarinoita kohteista joita on tutkittu isosti ja korjattu jopa miljoonilla, mutta ongelmat jatkuvat ja porukka majailee konteissa. Miten tämä on mahdollista, jos pystyn yhden käyntikerran pohjalta osoittamaan samoista kohteista perustavanlaatuisia ongelmia, joiden haltuunoton kustannukset pyörivät miljoonien sijasta muutamissa kymmenissä tuhansissa ja joiden vaikutus on varsin huomattava.

”Yksi väärinymmärretyimmistä ongelmista on alapohjan rakenteet, joiden merkitystä ei edelleenkään huomioida”

Kiinteistön alapohjan katsotaan usein olevan kunnossa jos se näyttää kuivalta. Väärin. Rossipohjaan valitettavan usein tehty ratkaisu on maa-ainesten vaihto, salaojien teko ja tuuletuksen lisäys. Paperilla hyviä ratkaisuja kaikki, mutta kustannustehokkuuden suhteesta vaikutuksiin voidaan saada hyvinkin erilaisia tuloksia. Kaikkea ei tarvitse korjata kuten perinteinen korjausrakentaminen tai RT-kortti asian näkee, sillä ongelman voi ottaa haltuun myös muilla keinoin. Rakenteiden paineistus, mitä se tarkoittaa? Kyse on menetelmästä jolla saadaan nopeita tuloksia sisäilman laatuun ja mikä ihmeellisintä – rakenteita kuivaavalla tavalla. Kuten tiedämme, niin puhdas ilma ei näy – sen tuntee. Miksi emme kokeilisi vaihteeksi jotain mikä kuulostaa liiankin yksinkertaiselta, mitä hävittävää siinä voisi olla?

Uteliaisuus voi olla hyvästä

Kävin kartoittamassa painovoimaisen ilmanvaihdon saneerausmahdollisuutta. Kohteeseen oli tehty tutkimuksia kesällä, jolloin oli havaittu hieman poikkeavan ilmanlaadun lisäksi lähinnä kohonnut hiilidioksidipitoisuus, vaikka kohde oli ollut päivän tyhjillään.

Varsinaisen ilmanlaadullisen ongelman aiheutti rossipohja, joka oli silmin nähden märkä. Ilman rh oli kartoitushetkellä 99,1%, eli kyse on myös melkoisesta riskistä jo kertaalleen korjatulle lattialle. Kohteeseen oli tehty äskettäin salaojaremontti, joka ei toiminut oikein. Tämä selvisi fyysisellä käynnillä talon alla, vaikka oletusarvoisesti käynnin piti olla tehdystä remontista johtuen turhaa uteliaisuutta. Onneksi ongelma havaittiin tässä vaiheessa, eikä vaikkapa vuoden päästä.

Olkaa kiinnostuneita kodeistanne ja kiinteistöistänne, terve uteliaisuus voi auttaa havaitsemaan ongelman ennen kuin on liian myöhäistä. Jos ette ole varmoja onko asiat kuten pitäisi, tai epäilette ongelmaa, ottakaa yhteys asioista perillä olevaan tahoon. Olen huomannut, että ihmisillä on usein hyvinkin oikeaan osuvia epäilyjä ongelmista tai niiden lähteistä.